Le modèle français de financement de l’acquisition de la résidence principale - 2026

Synthèse

Les évolutions du marché français de l’immobilier

Depuis le début des années 2000, l’accès à la propriété est marqué par une hausse importante du prix de l’immobilier résidentiel par rapport aux revenus des ménages. Au niveau de l’ensemble de la France, alors que l’indice des loyers, à structure constante, rapporté au revenu moyen est resté globalement stable, les prix des logements anciens ont fortement progressé (+ 60 % entre 2000 et 2007) et se maintiennent depuis à un niveau élevé. Le ratio prix/revenu (en indice 2000 = 1) s’est établi à un niveau proche de 1,6 sur la période 2007-2019, traduisant un renchérissement durable du coût d’acquisition, et a atteint un point haut de 1,8 en 2022, dans un contexte de demande particulièrement dynamique à la sortie des confinements.

Cette évolution a été différenciée localement, la hausse des prix s’étant concentrée dans les zones tendues – grandes métropoles et régions économiquement et touristiquement attractives – tandis que d’autres territoires ont connu des évolutions plus modérées.
Elle s’inscrit dans un marché caractérisé par une faible élasticité de l’offre. La production de logements neufs a été limitée par les contraintes réglementaires, la complexité des procédures d’urbanisme, les normes environnementales et la hausse des coûts de construction. La rareté du foncier, particulièrement marquée dans les zones les plus attractives, ainsi qu’une hausse du coût du foncier plus importante que les coûts de construction, a accentué les déséquilibres entre l’offre et la demande.

Du côté de la demande, les transformations démographiques et sociétales ont renforcé les besoins en logements : croissance de la population française (de 59,5 millions à 68,6 millions de 2000 à 2025 selon l’Insee, soit + 9,1 millions en 25 ans), diminution de la taille des ménages, progression des familles monoparentales, croissance de la population estudiantine éloignée de la zone d’habitation de la famille et recul du rôle de l’héritage comme levier d’accession pour les jeunes générations en particulier les plus modestes. Par ailleurs, l’évolution de la structure par âge de la population, avec l’avancée des générations du baby-boom disposant d’un pouvoir d’achat immobilier plus élevé du fait de l’amélioration des retraites, a intensifié la concurrence sur le marché résidentiel au détriment des ménages plus jeunes (croissance des résidences secondaires, notamment dans les zones du littoral). Enfin, la forte croissance des locations meublées de courte durée a un impact non négligeable dans de nombreuses zones touristiques sur l’offre de logements disponibles pour la population active notamment.

Dans ce contexte de pression haussière sur les prix, la baisse durable des taux d’intérêt, l’allongement des durées d’emprunt et l’acceptation de taux d’effort plus élevés par les établissements de crédit ont permis aux ménages d’augmenter significativement leurs capacités d’emprunt. Cette amélioration des conditions d’accès au crédit a partiellement compensé la hausse des prix immobiliers et soutenu un niveau élevé de transactions. Certaines études¹  mettent même en avant le rôle de conditions de financement favorables dans la dynamique récente des prix.

Le modèle français de financement de l’acquisition de la résidence principale

Les travaux du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) ont confirmé la robustesse de ce modèle. Le modèle français de crédit immobilier partage avec d’autres pays certaines caractéristiques mais est unique dans leur combinaison. Il se distingue par plusieurs atouts structurants pour les emprunteurs.
En premier lieu, la prédominance des prêts à taux fixe (99 % de la production et de l’encours), et amortissables, sur la durée totale du prêt, qui est une particularité française protectrice du consommateur, le risque de taux étant supporté par l’établissement prêteur.
En second lieu, le modèle français se caractérise également par la sécurisation, des emprunteurs comme des prêteurs, par l’assurance emprunteur et le cautionnement mutuel, qui permettent la mutualisation des risques, ainsi qu’une régulation efficace via le taux d’usure et l’octroi des crédits en fonction de la capacité de remboursement des emprunteurs et non en fonction la valeur du bien, les protégeant contre la volatilité des marchés immobiliers. Le taux de défaut des crédits est très faible depuis des décennies.
Ce socle d’une politique de prêt responsable menée par les banques, justifie, selon le CCSF, de considérer le modèle comme sain économiquement et socialement vertueux. Ce modèle sécurisé couplé avec une concurrence forte entre les prêteurs, contribue à l’accès à la propriété en offrant aux ménages des conditions l’endettement favorables, avec une charge stable dans le temps et comme l’histoire l’a montré, renégociables en leur faveur si le contexte le permet.
Ce modèle français est complété utilement par des dispositifs publics d’aide à l’accession à la propriété pour les ménages modestes, comme le prêt à taux zéro.
Cependant, le CCSF exprime sa préoccupation quant aux conséquences de certaines dispositions du cadre prudentiel européen révisé (CRR3) sur les conditions qui s’appliquent aujourd’hui au modèle français de financement immobilier.
Ce nouveau cadre, largement issu des accords internationaux dits de Bâle 3, pourrait entraîner une augmentation des fonds propres requis et des charges pour les prêteurs qui impacteront les conditions des crédits immobiliers en France, en fonction de la structure du bilan de chaque groupe. Cette évolution pourrait se traduire par des pressions accrues sur les sociétés de caution. Le CCSF appelle, dans le cadre des discussions législatives européennes, à une mise en place proportionnée du nouveau cadre prudentiel de manière à ne pas remettre en cause la stabilité et la pérennité du modèle français de financement immobilier.
Certains membres du CCSF ont également appelé à réévaluer régulièrement les normes du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) sur l’octroi de crédit en fonction de l’évolution du cycle économique et financier, afin de permettre un financement tout aussi inclusif. De telles réévaluations iraient néanmoins, selon la Banque de France, à l’encontre de la nature structurelle de la norme, pouvant ainsi compromettre, selon elle, la stabilité du marché immobilier et son accessibilité.
Le CCSF considère que la portabilité et la transférabilité des crédits immobiliers, bien que théoriquement possibles, ne constituent pas des pistes viables pour améliorer l’accès au crédit pour financer sa résidence principale. Leur généralisation compliquerait la gestion actif-passif des crédits immobiliers, ce qui se répercuterait sur le coût de ces crédits et remettrait en cause la pratique des taux fixes longs, sans bénéfice opérationnel clair.
Le Comité relève également que le crédit in fine, au capital remboursé en une seule fois, à l’échéance du prêt, ne constitue pas une solution généralisable pour l’accession à la propriété. Présentant un coût et un risque plus élevés pour les ménages, il est aujourd’hui marginal dans le financement de la résidence principale² , en France comme dans la majorité des pays européens, à l’exception de la Suisse.
Dans ce pays, le modèle de crédit immobilier repose toutefois sur des spécificités fiscales pouvant justifier l’intérêt du prêt in fine, qui n’existent pas en France et n’est donc pas transposable.

Les nouvelles formes de financement et de propriété

Afin de répondre aux évolutions sociétales (mobilité géographique et professionnelle, vieillissement, rapport à la propriété) ainsi qu’à la hausse des prix immobiliers et aux exigences en matière de financement (apport minimal, règles du HCSF), plusieurs dispositifs proposent désormais, pour certains types d’emprunteurs, des modes de financement ou des formes de propriété hybrides.

Certains, tels que la location-accession, sont anciens mais connaissent un regain d’intérêt. D’autres sont plus récents, notamment l’usage de baux emphytéotiques en milieu urbain ou le développement du co-investissement immobilier.

Ces dispositifs, dont certains existent désormais sous une forme sociale (prêt social de location-accession – PSLA, bail réel solidaire – BRS), représentent aujourd’hui des segments de marché encore limités, bien que certains, comme le BRS, connaissent une dynamique favorable³ . Les initiatives privées sont portées par des acteurs émergents.

Ces offres ont vocation à répondre à des besoins spécifiques et visent souvent à réduire le niveau des mensualités par rapport à une acquisition immobilière classique, financée entièrement par un crédit immobilier. Elles s’accompagnent de contreparties (propriété partielle ou temporaire, contraintes à la revente, frais spécifiques) qui doivent être pleinement identifiées et comprises. Compte tenu de la complexité des montages proposés, tant sur le plan financier que contractuel, et sans se prononcer sur la performance de ces modèles pour répondre à la crise actuelle du logement, le CCSF rappelle la nécessité, pour les consommateurs – et le cas échéant, les collectivités territoriales – impliqués dans ces projets, de disposer d’une information complète, transparente et compréhensible avant tout engagement. À ce titre, le Comité estime que l’encadrement juridique de ces dispositifs, s’ils étaient amenés à se développer, devrait donc être clarifié, notamment en termes d’information pré-contractuelle et de conditions de publicité.

¹  Cf. notamment House Prices, Mortgage Debt Dynamics and Economic Fluctuations in France : A Semi-Structural Approach – Working Paper, décembre 2020 – Banque de France. https://publications.banque-france.fr/sites/default/files/medias/documents/wp787.pdf
²  3,4 % de la production mensuelle de crédits immobiliers tout objet confondu entre janvier et juin 2025
³  L’augmentation des réservations en BRS illustre cette situation : près de 5 000 réservations attendues sur 2025, soit près de 10 % des ventes totales réalisées en promotion immobilière. Cf. https://adequation.fr/blog/conseildeveloppement/immobilier-standard-aux-standards-immobiliers/