Bulletin de la Banque de France

Immobilier et endettement des ménages en France, Allemagne, Espagne et Italie : une situation singulière de la France

Published on 8 April 2024
Authors : Frédérique Savignac, Franck Sédillot, Sylvie Tarrieu, Jean-Pierre Villetelle

Bulletin n°251, article 3. Les résultats de l’enquête conduite par les banques centrales de l’Eurosystème sur le patrimoine et les revenus des ménages, la Household Finance and Consumption Survey (HFCS), sont désormais disponibles pour les années 2010 à 2021.
En mobilisant cette source unique de données individuelles, cet article analyse les évolutions différenciées de la dette des ménages dans les quatre grandes économies de la zone euro (France, Allemagne, Espagne et Italie).
C’est en France que la hausse de l’endettement immobilier des ménages a été de loin la plus forte. La France est de ce fait le seul pays où le ratio « dettes/revenus » a le plus nettement augmenté, notamment – mais pas seulement – pour les ménages à revenus plus élevés.
La partie française de l’enquête HFCS résulte d’un partenariat entre l’Insee et la Banque de France.
 

Image Baisse de la productivité du travail dans l’industrie en France en 2023 : un constat et des leviers d’action
Endettement immobilier en France, par niveau de revenus

1. La hausse des prix a revalorisé le patrimoine immobilier des ménages aisés en France, et plus encore en Allemagne

Un contexte de taux bas favorable à la hausse de l’endettement et du patrimoine immobilier

Les biens immobiliers constituent de loin la principale composante de la richesse des ménages (Garbinti et Savignac, 2018). En 2021, la part des actifs immobiliers représentait 80 % du patrimoine brut des ménages dans la zone euro.

Sur la période 2010-2021, les prix de l’immobilier dans les quatre grandes économies de la zone euro ont connu des évolutions assez différentes. En Allemagne, les prix ont augmenté de façon ininterrompue depuis le milieu des années 2000. Dans les autres pays, après une hausse au début des années 2000, ils ont tout d’abord baissé à la suite de la crise financière de 2008-2009, assez nettement en Espagne et en Italie mais très légèrement en France, avant de croître à nouveau jusqu’à mi 2022 (cf. graphique 1).

Plus récemment, de 2017 à 2021, la hausse des prix immobiliers est en revanche générale. Elle a été particulièrement marquée en Allemagne (+ 35 %), plus mesurée en France et en Espagne (+ 19 %), et bien moindre en Italie (+ 4 %). Sur cette même période, les coûts de financement ont fortement diminué pour les ménages de la zone euro (seulement à partir de 2020 en Espagne), atteignant leur niveau le plus bas en 2021 (cf. graphique 2). Depuis, dans un contexte de reprise de l’inflation, les taux de crédit ont augmenté dans tous les pays, tout en restant les moins élevés en France.

Au cours de toute cette période, la hausse des prix de l’immobilier a revalorisé le patrimoine des ménages propriétaires, mais a aussi augmenté le coût d’acquisition pour les accédants. Ces derniers ont cependant bénéficié, jusqu’en 2021, de la baisse des taux d’intérêt.

Une part des propriétaires stable en France et en Allemagne, en baisse en Espagne

Selon l’enquête sur les finances et la consommation des ménages (Household Finance and Consumption Survey, HFCS – cf. encadré), le pourcentage de ménages propriétaires de leur résidence principale est très hétérogène au sein des quatre grands pays de la zone euro. En 2021, il est de plus de 70 % en Italie (77 %) et en Espagne (73 %), de 58 % en France et de seulement 44 % en Allemagne. Ces taux résultent d’évolutions également contrastées selon les pays.

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Updated on 25 April 2024